Calculadora rentabilidad alquiler bruta vs neta
La rentabilidad neta del alquiler se obtiene restando al ingreso anual el IBI, comunidad, seguros, IRPF y dividiendo entre la inversión total.
- Rentabilidad bruta5.40 %
- Ingresos anuales10.800 €
- Gastos anuales sin IRPF1600 €
- IRPF estimado1104 €
La rentabilidad bruta engaña: parece alta pero la neta se reduce mucho con IBI, comunidad, mantenimiento e IRPF. Calcula la rentabilidad real de tu inversión inmobiliaria.
Fórmula
Rent neta = (Ingreso anual − gastos − impuesto) / Inversión total × 100 Ejemplo
Piso 200.000 €, alquiler 900 €/mes, IBI 400, comunidad 50/mes, seguros 600, IRPF 12%: bruta 5,4%, neta ~3,3%.
Diferencia entre rentabilidad bruta y neta
La rentabilidad bruta del alquiler relaciona los ingresos anuales con la inversión, sin descontar ningún gasto. La rentabilidad neta, en cambio, descuenta todos los costes recurrentes de tener el inmueble alquilado: IBI, comunidad, seguros, mantenimiento e IRPF del alquiler. La bruta resulta atractiva a primera vista, pero puede inducir a error: la neta es la que refleja de verdad lo que rinde la inversión, y suele ser bastante inferior.
Cómo se calcula la rentabilidad neta
La fórmula es rentabilidad neta = (ingreso anual − gastos − impuesto) ÷ inversión total × 100. Ejemplo paso a paso: un piso de 200.000 € (con gastos) se alquila por 900 €/mes (10.800 €/año). Se restan el IBI (400 €), la comunidad (50 €/mes = 600 €/año), seguros y mantenimiento (600 €) e IRPF efectivo. La rentabilidad bruta sería del 5,4%, pero tras descontar gastos e impuesto la neta baja a alrededor del 3,3%.
Factores que reducen la rentabilidad
Hay un coste que el cálculo básico no incluye: los meses de vacío. Perder solo un mes al año por rotación de inquilinos reduce la rentabilidad cerca de un 8%. El rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual disfruta de una reducción en el IRPF (tradicionalmente del 60%, con matices según la normativa vigente y la zona), lo que mantiene la cuota efectiva baja. Si la vivienda tiene hipoteca, los intereses son deducibles, y la rentabilidad puede calcularse también sobre el capital propio aportado (apalancada), que suele ser mayor.
Preguntas frecuentes
¿Y los meses vacíos?
Si pierdes 1 mes/año por rotación, la rentabilidad baja ~8%. Inclúyelo en el cálculo manualmente.
¿Reducción 60% IRPF?
Para vivienda habitual del inquilino se reduce el rendimiento neto un 60% (la cuota efectiva queda baja).
¿Y si tengo hipoteca?
Los intereses son deducibles. Resta cuotas de intereses al ingreso para el IRPF.
¿Qué reducción de IRPF se aplica al alquiler de vivienda?
El rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual tiene una reducción en el IRPF (tradicionalmente del 60%, con cambios por la ley de vivienda según zona y tipo de contrato). Verifica el porcentaje vigente.
¿La rentabilidad neta incluye la hipoteca?
Puede calcularse de dos formas: sobre el capital total invertido, o sobre el dinero propio aportado (apalancada). La rentabilidad sobre fondos propios es mayor si la hipoteca cuesta menos que el alquiler.