Calculadora rentabilidad alquiler bruta vs neta

La rentabilidad bruta engaña: parece alta pero la neta se reduce mucho con IBI, comunidad, mantenimiento e IRPF. Calcula la rentabilidad real de tu inversión inmobiliaria.

¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta?

La rentabilidad bruta del alquiler relaciona los ingresos anuales con la inversión, sin descontar ningún gasto: es la cifra que suelen anunciar los anuncios inmobiliarios porque es la más alta. La rentabilidad neta descuenta todos los costes recurrentes de tener el piso alquilado —IBI, comunidad, seguros, mantenimiento e IRPF— y refleja lo que de verdad te queda. La brecha entre ambas es grande:

¿Cómo se calcula la rentabilidad neta paso a paso?

La fórmula es rentabilidad neta = (ingreso anual − gastos − IRPF) ÷ inversión total × 100. La inversión total debe incluir no solo el precio de compra, sino también los impuestos de la compraventa (ITP), la notaría y el registro, porque son dinero realmente invertido; ignorarlos infla la rentabilidad. Paso a paso, con un piso de 200.000 € alquilado a 900 €/mes: los ingresos anuales son 10.800 €; se restan IBI (400 €), comunidad (600 €), seguros y mantenimiento (600 €) y el IRPF sobre el rendimiento del alquiler. La rentabilidad bruta sale del 5,4% (10.800 ÷ 200.000), pero la neta se queda en torno al 3,3-4%. Como referencia, una rentabilidad neta por encima del 4-5% se considera buena en el alquiler residencial de larga duración; el alquiler por habitaciones o vacacional puede rendir más, a costa de más gestión, más gastos y más riesgo de vacío.

¿Qué gastos y riesgos reducen la rentabilidad real?

El cálculo básico deja fuera varios factores que muerden la rentabilidad. El principal son los meses de vacío: perder solo un mes al año por rotación de inquilinos reduce la rentabilidad cerca de un 8%. Le siguen la morosidad (impagos), las derramas extraordinarias de la comunidad, las reformas entre inquilinos y los periodos sin actualización de renta. Conviene reservar un colchón anual para imprevistos: una regla prudente es descontar un 5-10% de los ingresos para vacíos y averías. Frente a estos costes, el alquiler ofrece ventajas fiscales: el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual disfruta de una reducción en el IRPF (tradicionalmente del 60%, con matices según la normativa vigente, la zona y el tipo de contrato), lo que mantiene baja la cuota efectiva. Compara siempre esta rentabilidad con la de una hipoteca o una inversión alternativa antes de decidir.

¿Rentabilidad sobre el total invertido o sobre fondos propios?

Si compras la vivienda con hipoteca, hay dos formas de medir la rentabilidad y dan resultados muy distintos. La rentabilidad sobre el capital total (todo el valor del inmueble) es la que calcula esta herramienta. La rentabilidad sobre fondos propios o apalancada se calcula sobre el dinero que realmente has puesto tú (la entrada más los gastos), descontando la cuota de la hipoteca de los ingresos. Cuando el alquiler cubre la cuota y el tipo de la hipoteca es bajo, el apalancamiento dispara la rentabilidad sobre fondos propios muy por encima de la del capital total, porque el banco financia parte de una inversión que renta más de lo que cuesta la deuda. El reverso es que el apalancamiento amplifica también las pérdidas si el piso se queda vacío o baja de valor. Recuerda además que al vender tributarás por la ganancia en el IRPF y por la plusvalía municipal.