Calculadora plusvalía municipal aproximada
La plusvalía municipal (IIVTNU) se paga al vender, heredar o donar un inmueble urbano. Se calcula sobre la diferencia entre valor de compra y venta del suelo, aplicando los coeficientes municipales (tipo medio ~24-30%).
Tras la STC 182/2021 y RD-Ley 26/2021, la plusvalía se calcula por el método "real" (diferencia transmisión − adquisición, prorrateada por el % de suelo del valor catastral) o por el método "objetivo" (coeficientes por años desde compra). Esta versión usa el método real simplificado.
Fórmula
Base = (Valor venta − Valor compra) × (% suelo/100). Cuota ≈ base × tipo impositivo municipal. Ejemplo
Compra 150.000 €, venta 200.000 €, % suelo 40%, tipo 25%: base = 50.000 × 0,4 = 20.000 €, cuota = 5.000 €.
Qué es la plusvalía municipal
La plusvalía municipal, oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo que cobran los ayuntamientos cuando se transmite un inmueble urbano por venta, herencia o donación. Grava el incremento de valor que ha experimentado el suelo (no la construcción) durante los años en que el transmitente fue propietario.
Los dos métodos de cálculo
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021, existen dos métodos para calcular la base imponible. El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por unos coeficientes que dependen de los años de tenencia. El método real toma la diferencia entre el valor de venta y el de compra, prorrateada por el porcentaje que el suelo representa en el valor catastral. El contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable, y si no hay incremento de valor, no se paga el impuesto.
Quién paga, cuánto y cuándo
En una compraventa paga el vendedor; en una herencia o donación, quien recibe el inmueble. El tipo impositivo lo fija cada ayuntamiento, con un máximo legal del 30%. El plazo para autoliquidar es de 30 días hábiles en compraventas y de 6 meses (prorrogables) en herencias. El porcentaje de suelo necesario para el cálculo aparece desglosado en el recibo del IBI, que separa el valor catastral del suelo y el de la construcción.
Preguntas frecuentes
¿Y si vendo por menos de lo que compré?
No se paga plusvalía si no hay incremento de valor. Hay que probarlo documentalmente al ayuntamiento.
¿De dónde saco el % de suelo?
De tu recibo del IBI: aparece desglosado valor catastral del suelo y de la construcción.
¿Qué tipo aplica?
Cada ayuntamiento fija el suyo, hasta un máximo del 30%. Madrid, Barcelona y Valencia están entre los más altos.
¿Puedo elegir el método de cálculo?
Sí: desde el RD-Ley 26/2021 puedes optar por el método objetivo (coeficientes por años) o el real (ganancia efectiva del suelo). Hacienda aplica el que te resulte más favorable si lo solicitas.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa, el vendedor. En una herencia o donación, quien recibe el inmueble. Tienes 6 meses (herencia) o 30 días hábiles (compraventa) para autoliquidarla.