Calculadora plusvalía municipal aproximada
La plusvalía municipal (IIVTNU) es el impuesto que cobra el ayuntamiento al vender, heredar o donar un inmueble urbano. Grava el aumento de valor del suelo y el tipo lo fija cada municipio, con un máximo del 30%.
Tras la STC 182/2021 y RD-Ley 26/2021, la plusvalía se calcula por el método "real" (diferencia transmisión − adquisición, prorrateada por el % de suelo del valor catastral) o por el método "objetivo" (coeficientes por años desde compra). Esta versión usa el método real simplificado.
Fórmula
Base = (Valor venta − Valor compra) × (% suelo/100). Cuota ≈ base × tipo impositivo municipal. Ejemplo
Compra 150.000 €, venta 200.000 €, % suelo 40%, tipo 25%: base = 50.000 × 0,4 = 20.000 €, cuota = 5.000 €.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo que cobran los ayuntamientos cuando se transmite un inmueble urbano por venta, herencia o donación. A pesar de su nombre popular, no grava la ganancia total de la operación, sino el incremento de valor del suelo (no de la construcción) durante los años en que el transmitente fue propietario. Es un impuesto distinto e independiente del ITP que paga el comprador y de la ganancia patrimonial que tributa en el IRPF del vendedor: en una misma venta pueden concurrir varios impuestos sobre partes diferentes. Un dato clave que cambió su cálculo: desde una sentencia del Tribunal Constitucional, si no ha habido incremento de valor del suelo (vendes por menos de lo que compraste), no se paga.
¿Cuáles son los dos métodos de cálculo?
Desde la reforma de 2021 existen dos métodos y el contribuyente puede elegir el que le resulte más barato:
| Método | Sobre qué se calcula | Cuándo conviene |
|---|---|---|
| Objetivo | Valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia | Cuando el suelo se ha revalorizado mucho |
| Real | (Precio venta − precio compra) × % del suelo en el valor catastral | Cuando la ganancia real ha sido pequeña o nula |
¿Quién paga la plusvalía y cuándo?
Quién asume el impuesto depende de la operación: en una compraventa paga el vendedor; en una herencia o donación, quien recibe el inmueble. Los plazos también difieren: 30 días hábiles desde la escritura en compraventas, y 6 meses (prorrogables otros 6) en herencias. El dato que más cuesta encontrar para el cálculo, el porcentaje que el suelo representa en el valor catastral, aparece desglosado en el recibo del IBI, que separa el valor del suelo y el de la construcción. El tipo impositivo lo fija cada ayuntamiento hasta el máximo legal del 30%, y ciudades grandes como Madrid, Barcelona o Valencia suelen situarse en la parte alta. Si vendes con pérdidas o sin incremento del suelo, guarda las escrituras de compra y venta: son la prueba que necesitas para acreditar ante el ayuntamiento que no procede pagar.
¿Cómo encaja la plusvalía con los demás impuestos de vender?
Vender una vivienda puede activar hasta tres tributos a la vez, y conviene no confundirlos. La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo y la cobra el ayuntamiento. La ganancia patrimonial en el IRPF grava la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición (sumando gastos e impuestos pagados en su día), y la cobra Hacienda estatal; existen exenciones, como la reinversión en vivienda habitual o la venta por mayores de 65 años de su residencia. El comprador, por su parte, paga ITP si la vivienda es usada. Si vendes un piso que tenías alquilado, recuerda además cómo se calcula su rentabilidad neta para saber si la operación ha sido rentable de verdad. Planificar la venta teniendo en cuenta estos impuestos evita sorpresas y puede suponer un ahorro notable.
Preguntas frecuentes
¿Y si vendo por menos de lo que compré?
No se paga plusvalía si no hay incremento de valor. Hay que probarlo documentalmente al ayuntamiento.
¿De dónde saco el % de suelo?
De tu recibo del IBI: aparece desglosado valor catastral del suelo y de la construcción.
¿Qué tipo aplica?
Cada ayuntamiento fija el suyo, hasta un máximo del 30%. Madrid, Barcelona y Valencia están entre los más altos.
¿Puedo elegir el método de cálculo?
Sí: desde el RD-Ley 26/2021 puedes optar por el método objetivo (coeficientes por años) o el real (ganancia efectiva del suelo). Hacienda aplica el que te resulte más favorable si lo solicitas.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa, el vendedor. En una herencia o donación, quien recibe el inmueble. Tienes 6 meses (herencia) o 30 días hábiles (compraventa) para autoliquidarla.
¿Se paga plusvalía municipal si heredo la vivienda de mis padres?
Sí, la herencia de un inmueble urbano genera plusvalía municipal, que paga el heredero en un plazo de 6 meses. Muchos ayuntamientos aplican bonificaciones importantes (de hasta el 95%) cuando se hereda la vivienda habitual del fallecido por parte del cónyuge o los hijos.