Calculadora ITP compra vivienda de segunda mano
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se paga al comprar una vivienda de segunda mano. El tipo lo fija cada comunidad autónoma (entre el 6% y el 11%): una vivienda de 200.000 € con un tipo del 8% supone 16.000 € de ITP.
El ITP grava la compra de vivienda de segunda mano. El tipo es competencia autonómica: Madrid 6%, Cataluña 10%, Andalucía 7%, Comunidad Valenciana 10%, etc. En vivienda nueva no se paga ITP sino IVA (10%) más AJD.
Fórmula
ITP = Precio escritura × Tipo CCAA / 100 Ejemplo
Vivienda 200.000 € con tipo 8% (Andalucía/Madrid promedio): ITP = 16.000 € a pagar en los 30 días siguientes a la escritura.
¿Qué es el ITP y cuándo se paga?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo que grava la compra de bienes de segunda mano, principalmente viviendas usadas y vehículos entre particulares. Al comprar una vivienda usada pagas ITP; al comprar vivienda nueva, en cambio, no pagas ITP sino IVA (habitualmente el 10%) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Ambos regímenes son incompatibles: una misma compra lleva ITP o IVA, nunca los dos. El ITP es, con diferencia, el mayor de los gastos que hay que sumar al pedir una hipoteca, porque el banco financia el valor del inmueble pero no los impuestos: tienes que tenerlo ahorrado aparte. Lo paga siempre el comprador, y su importe puede superar fácilmente los 10.000-20.000 € en una vivienda de precio medio, así que conviene calcularlo antes de cerrar la operación.
¿Cuánto ITP se paga en cada comunidad autónoma?
El tipo del ITP es competencia de cada comunidad autónoma, por lo que la misma vivienda puede costar miles de euros más o menos en impuestos según dónde esté. Estos son tipos generales orientativos (pueden variar y muchas comunidades aplican reducciones):
| Comunidad | Tipo general aprox. |
|---|---|
| Madrid | 6% |
| País Vasco / Navarra | 6-7% |
| Canarias | 6,5% |
| Andalucía, Murcia, Aragón | 7% |
| Asturias, Castilla y León | 8% |
| Cataluña, C. Valenciana, Galicia, Baleares | 10-11% |
¿Hay tipos reducidos y cómo se paga?
Muchas comunidades aplican tipos reducidos (en torno al 3,5-5%) a colectivos concretos: jóvenes menores de 35 o 40 años que compran su primera vivienda habitual, familias numerosas y personas con discapacidad, normalmente con límites de precio o de renta. Merece la pena revisar la normativa autonómica, porque el ahorro puede ser de varios miles de euros. El ITP se autoliquida mediante el modelo 600 o 601 ante la Hacienda autonómica en los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura. Un punto importante: Hacienda puede comprobar la operación tomando como referencia el valor de referencia del Catastro; si escrituras por debajo de ese valor, puede reclamarte la diferencia de impuesto más recargos. Igual que ocurre con el IVA en la vivienda nueva, el impuesto se calcula sobre el mayor entre el precio real y el valor de referencia.
¿El ITP se recupera o desgrava?
El ITP no se desgrava en la declaración de la renta del año en que compras, pero no es dinero perdido a efectos fiscales. Cuando en el futuro vendas la vivienda, el ITP que pagaste al comprarla se suma al valor de adquisición, junto con la notaría, el registro y las reformas con factura. Eso aumenta el coste de compra reconocido y, por tanto, reduce la ganancia patrimonial sobre la que tributarás en el IRPF, además de influir en la plusvalía municipal. Por eso conviene guardar todas las facturas e impuestos de la compra durante todo el tiempo que seas propietario. En resumen: el ITP encarece la compra hoy, pero abarata la factura fiscal el día que vendas. Planificar la compra sabiendo esto ayuda a decidir entre vivienda nueva (IVA) y usada (ITP) según los tipos aplicables en tu zona.
Preguntas frecuentes
¿Hay reducciones para jóvenes o familias numerosas?
Sí, muchas CCAA aplican tipos reducidos (3,5%-5%) para menores de 35-40 años, familias numerosas o personas con discapacidad. Consulta tu autonomía.
¿Cuándo se paga?
En los 30 días hábiles desde la firma de escritura, mediante el modelo 600/601 ante la Hacienda autonómica.
¿Y si la Administración considera el valor de compra bajo?
Hacienda puede revisar usando el "valor de referencia" del Catastro y reclamar la diferencia.
¿El ITP se puede incluir en la hipoteca?
No directamente: el banco financia el inmueble, no los impuestos. Necesitas tener ahorrado el ITP aparte. Algunas hipotecas al 100% sí cubren gastos, pero son excepcionales y más caras.
¿El ITP es deducible al vender después?
Sí: el ITP pagado al comprar se suma al valor de adquisición. Eso reduce la ganancia patrimonial y, por tanto, el IRPF que pagarás cuando vendas la vivienda.
¿Se paga ITP al comprar una plaza de garaje o un trastero usados?
Sí: cualquier inmueble de segunda mano tributa por ITP al tipo de tu comunidad. Si la plaza o el trastero se compran en la misma escritura que la vivienda habitual, algunas comunidades permiten aplicar el mismo tipo (a veces reducido) al conjunto.