Calculadora cuota hipoteca

Calcula la cuota fija mensual de una hipoteca a tipo fijo. Fórmula del sistema francés (cuotas constantes).

¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?

La mayoría de hipotecas en España se amortizan con el sistema francés, que reparte el préstamo en cuotas mensuales iguales durante toda su vida. Cada cuota incluye dos partes: los intereses del mes (calculados sobre el capital que aún debes) y la amortización de capital. La fórmula es cuota = capital × (i × (1+i)^n) ÷ ((1+i)^n − 1), donde i es el tipo mensual (el tipo anual dividido entre 12) y n el número total de mensualidades. El mismo método se usa en un préstamo personal, solo que con importes y plazos menores. Un detalle clave: al principio la cuota es casi toda intereses y muy poca amortización; con los años la proporción se invierte. Por eso amortizar capital en los primeros años recorta muchos más intereses que hacerlo al final.

¿Cuánto se paga en un ejemplo real paso a paso?

Para una hipoteca de 200.000 € a tipo fijo del 3,5% y 25 años: el tipo mensual es 3,5% ÷ 12 ≈ 0,2917% y hay 25 × 12 = 300 cuotas. Aplicando la fórmula, la cuota es de unos 1.001 €/mes y en total devolverás cerca de 300.300 €, de los que unos 100.300 € son intereses. El plazo cambia mucho el resultado:

¿Tipo fijo, variable o mixto?

En una hipoteca a tipo fijo la cuota no cambia nunca, lo que aporta certeza a costa de un tipo algo más alto. En una a tipo variable, la cuota se revisa cada 6 o 12 meses sumando el euríbor vigente más un diferencial pactado, de modo que sube o baja con el mercado: una subida de 1 punto sobre 200.000 € a 25 años encarece la cuota unos 100-110 €/mes. La hipoteca mixta combina un tramo inicial a tipo fijo y el resto a variable. Antes de comparar ofertas, conviene mirar la TAE en lugar del TIN, porque incorpora comisiones y gastos vinculados. También hay que recordar que la cuota es solo capital e intereses: aparte están el seguro de hogar, a veces el de vida, y los impuestos y gastos de constitución.

¿Cuánto necesito ahorrado y qué gastos hay aparte?

Los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación o de compra (el menor de los dos), así que necesitas aportar de entrada en torno al 20% del precio, más un 10-13% adicional para impuestos y gastos: en total, alrededor del 30-33% del precio ahorrado. El impuesto principal al comprar una vivienda usada es el ITP, que fija cada comunidad autónoma entre el 6% y el 11%; en vivienda nueva se paga IVA más AJD. A ello se suman notaría, registro, gestoría y la tasación. Un consejo práctico: antes de comprometerte con una cuota, comprueba que el conjunto de tus deudas no supere el 35% de tus ingresos netos, el umbral que los bancos consideran prudente. Si te sobra capital, valora si compensa más amortizar o destinarlo a una inversión con interés compuesto.