Calculadora hipoteca al 100% (LTV 100%) viabilidad
Conseguir una hipoteca al 100% es raro y caro: requiere muy buen perfil (funcionario, ingresos altos, sin más deudas) y suele llevar un tipo más alto y avales o pignoración; la cuota tiene que caber holgadamente en el 30-35% de los ingresos.
Calcula si encaja un préstamo al 100% del precio según ingresos, tipo aplicable y estabilidad laboral, y compara con la cuota a 80% LTV (más típica).
Fórmula
Cuota 100% = capital × i / (1 − (1+i)^−n). Cuota máxima ≤ 35% ingresos netos Ejemplo
180.000 € al 3,8% a 30 años: cuota ≈ 840 €/mes. Si ganas 2.500 €/mes neto, la cuota supone el 33,6%: justo en el límite.
Qué es una hipoteca al 100% LTV
Una hipoteca al 100% de LTV (loan to value) es la que financia la totalidad del precio o del valor de tasación de la vivienda, sin necesidad de aportar la entrada del 20% que exige una hipoteca convencional. Son operaciones poco habituales: la mayoría de bancos financia como máximo el 80%, y conceder el 100% solo lo hacen en circunstancias concretas. Suelen reservarse a perfiles muy solventes, a pisos de la propia cartera del banco o a operaciones con garantía o aval adicionales.
Cómo se calcula la viabilidad
La cuota se calcula sobre el 100% del precio: cuota = capital × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Para que la operación sea viable, esa cuota no debería superar el 30-35% de los ingresos netos. Ejemplo paso a paso: una vivienda de 180.000 € al 3,8% a 30 años genera una cuota de unos 840 €/mes. Si los titulares ganan 2.500 € netos al mes, esa cuota representa el 33,6% de sus ingresos: justo en el límite de lo recomendable.
Riesgos y gastos a tener en cuenta
Aunque la hipoteca cubra el 100% del precio, los gastos de la compraventa (en torno al 10-12%: ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) salen del bolsillo del comprador: hay que tener ahorrado un mínimo. Financiar el 100% reduce el esfuerzo inicial, pero aumenta el riesgo: la cuota es más alta, se pagan más intereses y, si el precio del inmueble baja, se puede llegar a deber más de lo que vale. Es una opción recomendable solo con ingresos muy estables y un colchón de ahorro aparte.
Preguntas frecuentes
¿Quién las da hoy?
Algunos bancos a funcionarios, militares, médicos, personal sanitario o con avalista. Tasas especiales puntuales para promociones de bancos sobre stock propio.
¿Y los gastos?
Aunque tengas hipoteca al 100%, los gastos (10-12%) salen de tu bolsillo: ITP/IVA, notaría, gestoría, registro. Calcula como mínimo 18.000-22.000 € de ahorro previo.
¿Es buena idea?
Solo si tienes ingresos estables muy claros y un colchón aparte. Sin ahorro y al 100% cualquier imprevisto fuerza la venta forzada.
¿Quién concede hipotecas al 100%?
Son excepcionales. Suelen darse sobre pisos del propio banco (de su cartera de adjudicados), a perfiles muy solventes o con avalista o doble garantía. El tipo y las condiciones son peores.
¿Es buena idea financiar el 100%?
Reduce el esfuerzo inicial pero aumenta el riesgo: cuota más alta, más intereses y, si baja el precio del piso, puedes deber más que su valor. Conviene solo con ingresos muy estables.