Calculadora hipoteca segunda vivienda (LTV 70-80%)
Para una segunda vivienda los bancos suelen financiar como máximo el 70-80% del valor de tasación, y aplican tipos algo superiores que en habitual; con 200.000 € de tasación, te dan entre 140.000 y 160.000 €.
Calcula el importe máximo de la hipoteca, la entrada necesaria y la cuota mensual para una segunda residencia, asumiendo condiciones más conservadoras que en vivienda habitual.
Fórmula
Importe = Tasación × LTV%. Cuota = Importe × i / (1 − (1+i)^−n) Ejemplo
Tasación 200.000 €, LTV 70% → préstamo 140.000 € al 3,7% a 25 años: cuota ≈ 717 €/mes. Entrada necesaria: 60.000 € + gastos compraventa (~10%).
Qué es una hipoteca de segunda vivienda
Una hipoteca de segunda vivienda financia la compra de un inmueble que no será la residencia habitual del comprador: una casa de vacaciones, una vivienda para uso ocasional o una inversión. Los bancos la consideran una operación de más riesgo que la hipoteca de vivienda habitual, porque ante dificultades económicas es la primera que el propietario deja de pagar. Por eso aplican condiciones más conservadoras: financian un porcentaje menor del valor y suelen ofrecer tipos algo más altos.
Cómo se calcula
El importe máximo del préstamo es tasación × LTV, donde el LTV (loan to value) ronda el 60-80% en segunda vivienda, frente al 80% habitual de la primera. La cuota se calcula con la fórmula de amortización francesa. Ejemplo paso a paso: una vivienda tasada en 200.000 € con un LTV del 70% → préstamo de 140.000 €. Al 3,7% a 25 años, la cuota sería de unos 717 €/mes. El comprador necesita aportar 60.000 € de entrada más los gastos de compraventa (en torno al 10-12%).
Aportación inicial y fiscalidad
Como el banco financia menos, la segunda vivienda exige una entrada mayor: con un LTV del 70% hay que aportar el 30% del valor más los gastos. Algunos bancos aceptan poner la vivienda habitual como garantía adicional, lo que aumenta el riesgo (un impago pondría en peligro ambos inmuebles). Fiscalmente, una segunda vivienda tributa aunque no se alquile: en el IRPF se imputa una renta inmobiliaria (un 1,1-2% del valor catastral) por tenerla a disposición, además del IBI correspondiente.
Preguntas frecuentes
¿Por qué el banco da menos?
La segunda vivienda es más arriesgada: si hay problemas, es la primera que se devuelve. Por eso exigen más entrada.
¿Puedo poner la habitual como garantía?
Algunos bancos lo aceptan (hipoteca puente o ampliación de la habitual). Aumenta el riesgo: si fallas, pierdes ambas.
¿Y los gastos?
Mismos que vivienda habitual: ITP (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva), notaría, registro, gestoría. Suelen ser ~10-12% del precio.
¿Por qué el banco financia menos?
Porque la segunda vivienda se considera más prescindible: ante un apuro, se deja de pagar antes que la habitual. Los bancos suelen financiar el 60-75%, frente al 80% de la vivienda principal.
¿Tributa la segunda vivienda aunque no la alquile?
Sí: en el IRPF se imputa una renta inmobiliaria (1,1-2% del valor catastral) por tenerla a tu disposición, además del IBI. Si la alquilas, declaras el rendimiento real del alquiler.