Calculadora hipoteca inversa (renta mensual por edad y valor)
La hipoteca inversa paga una renta mensual al propietario mayor de 65 años sobre el valor de su vivienda, calculada por esperanza de vida y tipo aplicado.
Una hipoteca inversa convierte tu vivienda en renta vitalicia/temporal sin perder la propiedad. La renta es mayor cuanto más mayor seas (menos años de pago esperado).
Fórmula
Renta mensual ≈ (Valor × LTV) × i / ((1+i)^meses − 1) ajustado por esperanza vida Ejemplo
70 años, vivienda 250.000 €, LTV 35%, tipo 6%: renta vitalicia ~400-500 €/mes complementaria a la pensión.
Qué es una hipoteca inversa
La hipoteca inversa es un producto financiero que permite a una persona mayor de 65 años (o con dependencia) convertir el valor de su vivienda en una renta mensual, sin perder la propiedad ni dejar de vivir en ella. Funciona al revés que una hipoteca normal: en lugar de pagar cuotas al banco, es el banco quien paga al propietario. La deuda se va acumulando y no se salda hasta el fallecimiento del titular, momento en que los herederos deciden si cancelarla o vender el inmueble.
Cómo se calcula la renta
La renta mensual depende de tres variables: el valor de tasación de la vivienda, el porcentaje del valor que el banco está dispuesto a cubrir (LTV) y la edad del titular, que determina la esperanza de vida y, por tanto, durante cuántos meses se pagará. Cuanto mayor es el titular, más alta es la renta, porque el periodo de pago previsto es más corto. Ejemplo: una persona de 70 años con una vivienda tasada en 250.000 € y un LTV del 35% puede percibir una renta orientativa de unos 400-500 €/mes.
Ventajas, riesgos y fiscalidad
La principal ventaja es disponer de un ingreso extra sin mudarse ni perder la titularidad de la vivienda. La renta de la hipoteca inversa no tributa en el IRPF, ya que se considera disposición del propio capital. En la modalidad vitalicia, un seguro de longevidad garantiza la renta de por vida aunque se supere la esperanza de vida prevista, aunque encarece el producto. Es un instrumento complejo, con costes notables, por lo que conviene contar con asesoramiento independiente antes de contratarlo.
Preguntas frecuentes
¿Pierdo la casa?
No. Sigues siendo propietario hasta el fallecimiento. Los herederos pueden quedársela pagando lo dispuesto o venderla.
¿Y si vivo más de lo esperado?
La modalidad vitalicia te garantiza renta de por vida (con seguro de longevidad). Sale más cara.
¿Tributa la renta?
No, la renta de una hipoteca inversa no tributa en IRPF mientras se considere disposición del propio capital.
¿Pierdo la propiedad de mi casa?
No: sigues siendo propietario y puedes vivir en ella de por vida. Al fallecer, los herederos heredan la vivienda y pueden cancelar la deuda o vender el inmueble para saldarla.
¿Para quién está pensada?
Para mayores de 65 años (o con dependencia) con vivienda en propiedad que quieren un ingreso extra sin mudarse. Es un producto complejo: conviene asesoramiento independiente antes de contratarlo.