Calculadora subrogación hipoteca rentable
Compensa subrogar la hipoteca a otro banco cuando el ahorro en intereses durante los años restantes supera las comisiones de subrogación.
Subrogar tu hipoteca a otro banco con mejor tipo tiene comisiones (la nueva entidad y la antigua a veces). Calcula el plazo de amortización del cambio.
Fórmula
Ahorro neto = (cuotaActual − cuotaNueva) × meses − comisiones Ejemplo
120k pendiente, baja del 4% al 2,8% a 20 años, comisión 1.500 €: ahorras ~16.000 € en intereses, neto ~14.500 €.
Qué es subrogar una hipoteca
La subrogación de hipoteca consiste en trasladar el préstamo hipotecario de un banco a otro que ofrece mejores condiciones, normalmente un tipo de interés más bajo, sin necesidad de cancelar la hipoteca y firmar una nueva. La vivienda y la deuda son las mismas; lo que cambia es la entidad acreedora. La operación tiene unos costes (comisiones, tasación, gastos notariales) y solo resulta rentable si el ahorro en intereses durante los años restantes los supera con holgura.
Cómo se calcula si compensa
El cálculo compara el ahorro total con las comisiones: ahorro neto = (cuota actual − cuota nueva) × meses restantes − comisiones. Ejemplo paso a paso: con 120.000 € de capital pendiente, bajar del 4% al 2,8% a 20 años de plazo genera un ahorro de intereses de alrededor de 16.000 €; descontando 1.500 € de comisiones, el ahorro neto ronda los 14.500 €. Como regla práctica, una diferencia de tipo superior a 0,5 puntos suele justificar la subrogación.
Subrogación, novación y derecho de enervación
Existen dos vías para mejorar una hipoteca: la novación (renegociar con el mismo banco, con comisiones más bajas) y la subrogación (cambiar de entidad, con más margen para conseguir un buen tipo). Hay que sumar siempre los costes ocultos: tasación nueva, notaría, registro y gestoría. Un detalle clave: cuando se comunica la intención de subrogar, el banco actual tiene derecho a enervar, es decir, a igualar o mejorar la oferta para retener al cliente. La oferta de otra entidad es, por tanto, una palanca de negociación.
Preguntas frecuentes
¿Diferencia tipo mínima rentable?
Por encima de 0,5 puntos suele compensar. Por debajo, las comisiones se comen el ahorro.
¿Subrogar o novar?
Novación: misma entidad, comisiones más bajas. Subrogación: cambio de banco, más opciones de mejor tipo.
¿Costes ocultos?
Tasación nueva (~300 €), notario, registro, gestoría. Súmalos al cálculo.
¿Subrogación o cancelar y abrir nueva?
Subrogación: menos gastos pero solo cambias de banco, no las condiciones libremente. Cancelar + nueva: más cara pero permite renegociar todo el préstamo. Compara el coste de ambas vías.
¿El banco actual puede igualar la oferta?
Sí: cuando comunicas la subrogación, tu banco tiene derecho a "enervar" y mejorar las condiciones para retenerte. Usa la oferta de otra entidad como palanca de negociación.