Calculadora plusvalía IRPF venta vivienda (Hacienda)
La plusvalía en IRPF por venta de vivienda es la diferencia entre precio venta y precio compra (con gastos), gravada al 19-28% según tramos.
Esta es la plusvalía que paga el VENDEDOR a Hacienda (no la municipal). Hay exenciones importantes: vivienda habitual reinvertida y mayores de 65 años.
Fórmula
Ganancia = Venta − (Compra + gastos + mejoras). Impuesto = ganancia × tipoTramo Ejemplo
Venta 250k, compra 150k + 18k gastos + 5k mejoras: ganancia 77.000 €. IRPF (19% hasta 6k, 21% hasta 50k, 23% resto): ~16.500 €.
Qué es la plusvalía en el IRPF
Cuando se vende una vivienda por más de lo que costó, se genera una ganancia patrimonial que el vendedor debe declarar en el IRPF. Es lo que coloquialmente se llama "plusvalía", y no debe confundirse con la plusvalía municipal (el IIVTNU, un impuesto distinto que cobra el ayuntamiento). Esta plusvalía del IRPF se integra en la base imponible del ahorro y tributa a tipos progresivos que van aproximadamente del 19% al 28% según el importe de la ganancia.
Cómo se calcula
La fórmula es ganancia = precio de venta − (precio de compra + gastos de compra + mejoras), y después impuesto = ganancia × tipo del tramo correspondiente. Ejemplo paso a paso: se vende por 250.000 € una vivienda que se compró por 150.000 €, con 18.000 € de gastos de compra y 5.000 € de mejoras documentadas; la ganancia es 250.000 − 173.000 = 77.000 €. Aplicando los tramos del ahorro, el IRPF resultante ronda los 16.500 €.
Exenciones y pérdidas
Existen exenciones importantes. La ganancia queda exenta si el importe se reinvierte en otra vivienda habitual en un plazo de dos años (hay que reinvertir el total del precio neto recibido, no solo la ganancia). También quedan exentos los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, y existe la exención por reinversión en una renta vitalicia. Si la vivienda se vende con pérdida, esa pérdida patrimonial puede compensar otras ganancias del mismo ejercicio y de los cuatro años siguientes.
Preguntas frecuentes
¿Y la plusvalía municipal?
Es otra: IIVTNU. La paga el vendedor al ayuntamiento. Se calcula por separado.
¿Reinversión total exige todo el dinero?
Sí, hay que reinvertir el total del precio neto recibido (no solo la ganancia) en 2 años en otra habitual.
¿Y si vendo con pérdida?
La pérdida compensa otras ganancias patrimoniales del mismo año y siguientes 4 años.
¿Cuándo estoy exento del IRPF al vender?
Si reinviertes el importe en otra vivienda habitual en 2 años, si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, o por reinversión en renta vitalicia (con límites).
¿Cómo se calcula la ganancia?
Precio de venta menos valor de adquisición (precio de compra + ITP/IVA + notaría + registro + mejoras). La ganancia tributa en la base del ahorro al 19-28% por tramos.