Calculadora rentabilidad alquiler vacacional vs tradicional
Calcula la rentabilidad neta anual de alquilar en vacacional (con ingresos altos, ocupación parcial y gastos altos) frente a alquiler tradicional (ingreso estable, pocos gastos): el vacacional suele rentar 1,5-2 veces más bruto, pero menos diferencia tras gastos.
Compara los dos modelos de alquiler de un mismo inmueble: vacacional (tarifa noche × ocupación × días) menos gastos altos vs tradicional (renta mensual × 12) menos gastos.
Fórmula
Vacacional neto = (tarifa × días × ocupación) − gastos_v. Tradicional neto = (renta × 12) − gastos_t Ejemplo
Vacacional: 90 € × 219 noches (60% ocup.) = 19.710 €. Menos 6.000 € gastos = 13.710 €. Tradicional: 11.400 € − 1.500 € = 9.900 €. Diferencia: 3.810 €/año a favor de vacacional.
Alquiler vacacional frente a tradicional
Un mismo inmueble puede destinarse a alquiler tradicional (un inquilino estable que paga una renta mensual) o a alquiler vacacional (estancias cortas a turistas, con tarifa por noche). El tradicional ofrece ingresos estables y gastos bajos; el vacacional genera más ingreso bruto por noche, pero con una ocupación parcial, gastos altos (limpieza, suministros, plataformas) y mucha más gestión. Comparar la rentabilidad neta de ambos modelos es clave para decidir.
Cómo se compara la rentabilidad
Se calcula el resultado neto de cada modelo. Vacacional: (tarifa por noche × días × ocupación) − gastos del vacacional. Tradicional: (renta mensual × 12) − gastos del tradicional. Ejemplo paso a paso: a 90 €/noche con un 60% de ocupación (≈219 noches), el vacacional ingresa 19.710 €; restando 6.000 € de gastos, quedan 13.710 €. El tradicional, a 950 €/mes (11.400 €/año) menos 1.500 € de gastos, deja 9.900 €. La diferencia es de 3.810 €/año a favor del vacacional.
Costes, fiscalidad y regulación
El alquiler vacacional tiene gastos que el tradicional no soporta: limpieza por cada entrada, suministros, comisiones de las plataformas (15-20%), seguro específico, lavandería y gestión. Fiscalmente es menos ventajoso: no disfruta de la reducción del 60% del alquiler de vivienda habitual y, en ciertos casos, se considera actividad económica con IVA. Además, en casi toda España requiere licencia turística, y muchas comunidades de vecinos pueden limitarlo o prohibirlo. El vacacional no compensa si la ocupación real no llega al 50% o si la regulación local lo restringe.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos suele tener el vacacional?
Limpieza por entrada, suministros, plataformas (15-20%), seguro específico, lavandería, gestión, licencias y comunidad (a veces sube).
¿Cuándo NO compensa el vacacional?
Cuando la ocupación real no llega al 50%, la zona no es turística pura o la regulación local lo limita. También cuando valoras la estabilidad de un inquilino fijo.
¿Y la fiscalidad?
En tradicional de habitual hay reducción 60% en el rendimiento. En vacacional NO hay reducción (es actividad turística) y a veces se considera actividad económica con IVA.
¿Necesito licencia para alquiler vacacional?
Sí, en casi toda España hace falta licencia turística autonómica o municipal, y muchas comunidades de vecinos pueden limitarlo o prohibirlo. Verifícalo antes de invertir.
¿Cuándo no compensa el vacacional?
Cuando la ocupación es baja, la gestión te consume tiempo o los gastos (limpieza, suministros, comisiones de plataforma, mobiliario) se comen el mayor ingreso por noche.