Calculadora comisiones venta vivienda
Al vender vivienda pagas comisión inmobiliaria (3%-5%), plusvalía municipal, IRPF por la ganancia patrimonial y cancelación de hipoteca si la hay. Esta calculadora estima el neto que recibes.
El neto que ingresa el vendedor es muy inferior al precio escriturado. Hay que descontar comisión de la agencia (con su IVA), plusvalía municipal, IRPF de la ganancia y, si hay hipoteca, su cancelación.
Fórmula
Neto = Precio − (Precio × comisión% × 1,21) − Plusvalia − IRPF − HipotecaPendiente Ejemplo
Precio 250.000 €, comisión 4% (con IVA 21% = 12.100 €), plusvalía 4.000 €, IRPF 5.000 €: neto ≈ 228.900 €.
Qué gastos tiene vender una vivienda
El precio por el que se escritura una vivienda no es lo que el vendedor ingresa de verdad. De esa cantidad hay que descontar varios conceptos: la comisión inmobiliaria (con su IVA), la plusvalía municipal, el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida y, si la vivienda tenía hipoteca, el capital pendiente que hay que cancelar. La suma de todo ello puede reducir el neto en decenas de miles de euros, por lo que conviene calcularlo antes de poner el inmueble en venta.
Cómo se calcula el neto
La fórmula es neto = precio − comisión inmobiliaria con IVA − plusvalía municipal − IRPF − hipoteca pendiente. Ejemplo paso a paso: una vivienda se vende por 250.000 €; la comisión del 4% con IVA del 21% son 250.000 × 0,04 × 1,21 = 12.100 €; la plusvalía municipal estimada, 4.000 €; el IRPF de la ganancia, 5.000 €. El neto sería 250.000 − 12.100 − 4.000 − 5.000 = 228.900 € (sin hipoteca pendiente).
Cómo reducir comisión e impuestos
La comisión de la inmobiliaria es casi siempre negociable: el estándar es del 3-5% más IVA, pero en pisos de alto valor o zonas muy demandadas se puede pactar a la baja. El IRPF de la ganancia se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición, al que se pueden sumar los gastos e impuestos de la compra y las mejoras realizadas (no el simple mantenimiento), lo que reduce la ganancia gravable. Existen además exenciones: por reinversión en vivienda habitual, para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, o por reinversión en una renta vitalicia.
Preguntas frecuentes
¿La comisión es siempre con IVA?
Sí: si la agencia es persona jurídica española, aplica IVA del 21% sobre la comisión pactada.
¿Cómo calculo el IRPF de la ganancia?
Ganancia = precio venta − (precio compra + gastos compra + mejoras). Se tributa al 19-28% según tramos de ahorro.
¿Exenciones de IRPF?
Sí: reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años con vivienda habitual o por reinversión en renta vitalicia.
¿La comisión de la inmobiliaria es negociable?
Sí, casi siempre. El estándar es 3-5% más IVA, pero en zonas con mucha demanda o pisos de alto valor se puede negociar a la baja o pactar tramos por objetivos de precio.
¿Cómo reduzco el IRPF de la venta?
Sumando al valor de compra los gastos e impuestos de adquisición y las mejoras (no el mantenimiento). Si reinviertes en vivienda habitual o tienes más de 65 años, puedes quedar exento.