Punto de equilibrio al refinanciar hipoteca
Refinanciar una hipoteca solo compensa si pasas suficiente tiempo en la nueva cuota para recuperar los gastos. Punto de equilibrio = gastos refinanciación / ahorro mensual.
Cambiar de hipoteca (subrogación o cancelación + nueva) tiene costes: comisión, tasación, notaría. Vale la pena solo si el ahorro mensual recupera esos gastos en un plazo razonable (regla del pulgar: < 3 años).
Fórmula
Ahorro mensual = cuota_actual − cuota_nueva. Breakeven (meses) = gastos / ahorro mensual. Ejemplo
Cuota actual 900 €, nueva 750 € (ahorro 150 €/mes), gastos 3.000 €: breakeven = 20 meses. A partir del mes 21 ganas dinero.
Qué es el punto de equilibrio al refinanciar
Refinanciar una hipoteca consiste en sustituir el préstamo actual por otro de mejores condiciones, ya sea mediante subrogación (trasladar la hipoteca a otro banco) o cancelación más nueva hipoteca. La operación tiene un coste —comisiones, tasación, notaría— y solo compensa si el ahorro mensual de la nueva cuota recupera esos gastos en un plazo razonable. El punto de equilibrio (o breakeven) es justo el momento a partir del cual la refinanciación empieza a generar ahorro neto.
Cómo se calcula
Primero se calcula el ahorro mensual: ahorro = cuota actual − cuota nueva. Después, el punto de equilibrio: breakeven (meses) = gastos de refinanciación ÷ ahorro mensual. Ejemplo paso a paso: la cuota actual es de 900 € y la nueva de 750 €, con un ahorro de 150 €/mes; los gastos de la operación suman 3.000 € → 3.000 ÷ 150 = 20 meses. A partir del mes 21, cada mensualidad supone un ahorro real de 150 €.
Cuándo conviene refinanciar
Como regla práctica, refinanciar compensa cuando el punto de equilibrio es inferior a 2-3 años y aún quedan bastantes años de hipoteca por delante: si restan pocos años, los intereses ya están casi todos pagados y el ahorro es menor. También importa la diferencia de tipo: una rebaja de al menos 0,5-1 punto suele justificar la operación. La subrogación tiene comisiones limitadas por ley (0,15% el primer año en variable, 0% pasados unos años) y suele implicar menos gastos que cancelar y abrir una hipoteca nueva, aunque el banco de destino puede rechazar la subrogación.
Preguntas frecuentes
¿Y si me quedan pocos años de hipoteca?
Cuanto menos plazo restante, menos compensa: los intereses ya están casi todos pagados. Mira el breakeven y compáralo con tu plazo restante.
¿Qué gastos incluyo?
Comisión por cancelación (0-0,5%), tasación (~300 €), comisión de apertura nueva, y notaría si toca.
¿Subrogación o nueva hipoteca?
Subrogación suele tener menos gastos pero el banco entrante puede negarse. Cancelación + nueva da más libertad pero cuesta más.
¿Qué diferencia de tipo justifica refinanciar?
Como regla práctica, una rebaja de al menos 0,5-1 punto y un breakeven inferior a 2-3 años. Por debajo de esa diferencia, los gastos suelen comerse el ahorro.
¿La subrogación tiene comisión?
La comisión por subrogación está limitada por ley: 0,15% el primer año en variable, 0% a partir del año 3-5. En fija, suele rondar el 2% si subrogas en los primeros años.