Calculadora rentabilidad bruta inversión inmobiliaria
La rentabilidad bruta de alquiler es el ingreso anual entre la inversión total. Rentabilidad bruta = (alquiler mensual × 12) / (precio compra + gastos) × 100.
Antes de comprar un piso para alquilar, esta es la métrica clave: ¿qué % anual rentas sobre el capital invertido? La bruta no descuenta IBI, comunidad, seguros, IRPF ni vacíos: es el primer filtro.
Fórmula
Rentabilidad bruta = (alquiler mensual × 12) / inversión total × 100 Ejemplo
Compra 150.000 € + 18.000 € gastos, alquiler 800 €/mes: rentabilidad bruta = 9.600 / 168.000 × 100 = 5,71%.
Qué es la rentabilidad bruta de alquiler
La rentabilidad bruta de alquiler es el porcentaje anual que generan los ingresos del alquiler sobre el capital total invertido en comprar el inmueble. Es la primera métrica que se mira al valorar comprar un piso para alquilar, porque permite comparar de un vistazo distintas oportunidades. Se llama "bruta" porque no descuenta gastos recurrentes como el IBI, la comunidad, los seguros, el IRPF del alquiler ni los meses en que la vivienda pueda quedar vacía: es un filtro inicial, no la rentabilidad definitiva.
Cómo se calcula
La fórmula es rentabilidad bruta = (alquiler mensual × 12) ÷ inversión total × 100, donde la inversión total incluye el precio de compra más los gastos asociados (ITP, notaría, registro, etc.). Ejemplo paso a paso: una vivienda cuesta 150.000 € y los gastos suman 18.000 €, con una inversión total de 168.000 €; el alquiler esperado es de 800 €/mes, es decir, 9.600 € al año → 9.600 ÷ 168.000 × 100 = 5,71% de rentabilidad bruta anual.
Cómo interpretar el resultado
En el mercado español, una rentabilidad bruta del 6-8% se considera razonable; por debajo del 4%, la inversión suele compensar menos que un fondo indexado. Para decidir de verdad hay que calcular la rentabilidad neta, restando IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, IRPF y meses de vacío: suele ser un 25-35% inferior a la bruta. Tampoco se incluye aquí la revalorización del inmueble, que habría que sumar aparte para obtener el rendimiento total. La inversión inmobiliaria añade gestión, iliquidez y concentración del riesgo en un solo activo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es rentabilidad neta?
Descontar IBI, comunidad, seguros, gestión, vacíos y mantenimiento. Suele ser un 25-35% menos que la bruta.
¿Qué % se considera buena?
En España, una bruta del 6-8% se considera razonable; por debajo del 4% suele compensar menos que un fondo indexado.
¿Y la revalorización?
No se incluye aquí. Suma el cambio anual de precio de la vivienda para obtener el ROI total.
¿Bruta o neta, cuál uso para decidir?
La bruta es un primer filtro rápido. Para decidir de verdad, calcula la neta: descuenta IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, IRPF y meses de vacío. Suele ser un 25-35% inferior a la bruta.
¿Cómo se compara con un fondo indexado?
El inmobiliario añade gestión, iliquidez y concentración de riesgo en un solo activo. Si la rentabilidad neta no supera claramente el 4-5%, un fondo indexado global suele ser más eficiente.